토지거래허가구역 실거주 유예, '세입자 있는 주택 전체'로 확대 — 2026.5.12 국토부 발표 정리
국토교통부가 2026년 5월 12일, 토지거래허가구역 내 실거주 유예 대상을 다주택자 매도 주택에서 '세입자 있는 주택 전체'(비거주 1주택 포함)로 확대한다고 발표했다. 「부동산거래신고법 시행령」 개정이 5월 13일 입법예고에 들어가며 이르면 5월 말 공포·시행된다. 매수자는 발표일부터 계속 무주택을 유지해야 하고, 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야 한다. 양도세 중과 유예와는 별개로 분리된 보완 조치라는 점이 핵심이다.
핵심 정리
- 근거 법령: 「부동산거래신고법 시행령」 (2026.5.13 입법예고 → 5월 말 공포·시행 예정)
- 신청 기한: 2026년 12월 31일까지 관할관청에 토지거래허가 신청
- 등기 기한: 허가 후 4개월 이내 주택 취득(등기)
- 유예 종료: 발표일 현재 임대차계약 최초 종료일 (단, 늦어도 2028년 5월 11일까지 입주)
- 실거주 의무: 입주 후 2년 (기존 유지, 변경 없음)
- 전입신고 의무: 토지거래허가 대상 주택 매입 + 주택담보대출 실행 시 면제
- 갭투자 새로 허용 X — 발표일 현재 임대 중인 주택만 적용. 임차종료 시 입주 의무는 그대로
실무 체크리스트
- 매수자 — 발표일(2026.5.12)부터 계속 무주택 유지 여부 확인. 직전에 매도해 무주택이 된 경우는 적용 X
- 매수자 — 임대차계약 최초 종료일 확인. 2028년 5월 11일까지 입주 의무, 입주 후 2년 실거주
- 매수자 — 토지거래허가 신청 2026년 12월 31일 마감. 허가 후 4개월 내 등기 일정 확보
- 매도자(다주택) — 양도세 중과 유예는 5월 9일까지 신청분만. 5월 10일 이후 토지허가 받아도 양도세 중과 적용
- 매도자(비거주 1주택) — 이번 확대 대상 포함. 임차종료 시점 명시해 매수자와 거래 진행
- 주택담보대출 — 토지허가 대상 주택 + 주담대 실행 시 전입신고 의무 면제 (실거주 의무는 별개로 유지)
자주 묻는 질문
Q이번 조치 적용은 언제부터인가요?
「부동산거래신고법 시행령」 개정안이 5월 13일 입법예고에 들어가며, 공포·시행은 이르면 5월 말로 예상됩니다. 시행 시점부터 새 기준으로 토지거래허가 신청·심사가 가능합니다.
Q2월 12일 양도세 중과 유예 종료 다주택자도 이번 확대 대상인가요?
포함됩니다. 다만 양도세 중과 유예는 5월 9일까지 토지거래허가 신청분에 한정되며, 5월 10일부터는 토지거래허가를 받더라도 양도세는 중과세율이 적용됩니다. 두 제도는 같은 흐름에서 출발했지만 시기적으로 분리되었습니다.
Q1주택자가 발표일 이후 주택을 팔아 무주택자로 전환되면 이번 유예를 받을 수 있나요?
적용되지 않습니다. 이번 실거주 유예 대상은 '발표일(2026.5.12)부터 계속 무주택을 유지한 자'로 한정됩니다. 발표일 이후 주택을 매도해 무주택자로 전환된 경우는 제외됩니다.
Q이번 조치가 갭투자를 허용하는 것인가요?
아닙니다. 발표일 현재 이미 임대 중인 주택에 한정해 매수자의 입주 시점을 임차종료일까지 유예해 주는 것이며, 매수자는 임차종료 시점에 입주해 2년 실거주 의무를 채워야 합니다. 새로운 갭투자(임차인을 새로 들이는 방식)는 여전히 허가되지 않습니다.
Q토지거래허가 대상 주택 매수 시 전입신고 의무 면제는 어떤 의미인가요?
토지거래허가 대상 주택을 매입하면서 주택담보대출을 실행하는 경우, 통상 부과되는 전입신고 의무가 적용되지 않습니다. 단 실거주 의무 자체(임차종료 시 입주 + 2년 실거주)는 그대로 유지됩니다. 대출 실행과 입주 시점이 분리될 수 있도록 한 보완 조치입니다.
심화 상담이 필요하신가요?
다원세무회계 광교본점에서 이고은 대표세무사가 직접 검토합니다.