부동산 세금 3단계 — 살 때 1~12%, 가질 때 종부세 12억 라인, 팔 때 1세대 1주택 비과세의 4요건
부동산 세금은 취득(살 때) → 보유(가질 때) → 양도(팔 때) 3단계로 정리됩니다. 취득세는 1주택 1~3%, 조정대상지역 다주택자는 8~12%로 4배 이상 중과됩니다. 보유 단계는 재산세 0.1~0.4% + 종부세(1세대 1주택은 공시가 12억 초과 / 다주택자는 합산 9억 초과)가 부과됩니다. 양도 단계는 가장 복잡합니다. 1세대 1주택 비과세는 ① 1주택 ② 2년 보유 ③ 조정지역은 2년 거주 ④ 12억 이하 4요건이 모두 맞아야 하고, 일시적 2주택 매도 기한·상속주택 특례·장기보유특별공제(최대 80%)가 추가 카드로 작동합니다.
핵심 정리
- 취득세 매트릭스: 1주택 1~3%(6억·9억 라인) / 조정지역 2주택 8% / 3주택 이상 12% — 8억 아파트 1주택 약 2,100만원 vs 다주택 중과 시 약 6,400만원
- 종부세 분기: 1세대 1주택은 공시가 12억 초과부터 / 다주택자는 합산 9억 초과부터 / 세율 0.5~2.7% 차등 → 강남 25억 1주택자는 종부세 부담 시작
- 양도세 세율: 보유 1년 미만 70% / 1~2년 60% / 2년 이상 기본세율 6~45% / 조정지역 다주택자는 기본세율 + 20~30%p 중과(2025년 한시 유예 종료 임박)
- 1세대 1주택 비과세 4요건: ① 세대 전체 1주택 ② 2년 이상 보유 ③ 조정지역 취득 시 2년 이상 거주 ④ 양도가액 12억 이하 → 12억 초과분만 과세
- 장기보유특별공제 차등: 1세대 1주택(거주 포함) 10년 80% / 일반 10년 20% → 비과세가 안 되더라도 장기보유로 양도차익의 80%까지 공제 가능
실무 체크리스트
- 취득 전 세대 전체 주택 수 + 지역 구분(조정/비조정) 확인 후 취득세 시뮬
- 조정지역 매수 시 2년 거주 일정 확보 (전입신고 + 실거주 증빙)
- 이사할 때 일시적 2주택 매도 기한(통상 3년 이내) 캘린더 등록
- 상속주택 보유 시 1세대 1주택 비과세 특례 요건 점검
- 10년 이상 보유 자산은 장기보유특별공제 80% 라인까지 시뮬레이션 후 매도 시점 확정
자주 묻는 질문
Q분양권도 주택 수에 포함되나요?
네, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 취득세 중과 판단, 양도세 중과 판단, 1세대 1주택 비과세 판단 모두에서 1주택으로 카운트됩니다. 다만 입주권은 별도 규정이 있어 분양권과 다르게 처리됩니다.
Q오피스텔도 주택으로 보나요?
실제 사용 용도에 따라 판단합니다. 주거용으로 사용·임대하면 주택으로, 업무용이면 주택 수에서 제외됩니다. 취득세는 주거용 오피스텔 취득 시 주택 세율 적용이고, 양도세는 양도 시점의 실제 사용 용도로 판단합니다.
Q부부 공동명의가 유리한가요?
상황에 따라 다릅니다. 종부세는 1인당 공제가 적용되어 공동명의가 유리할 수 있고(1인 12억 → 부부 24억), 양도세는 누진세율 분산으로 공동명의가 유리한 경우와 단독명의가 유리한 경우가 모두 존재합니다. 매수 전 양쪽 시뮬레이션이 필수입니다.
Q상속받은 집이 있으면 1주택 비과세를 못 받나요?
상속주택 특례가 있습니다. 상속받은 주택을 5년 이내에 먼저 팔거나, 일반주택을 먼저 팔면서 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 상속 시점, 상속 지분, 다른 주택 보유 여부 등에 따라 적용 룰이 달라지므로 사전 검토가 필요합니다.
Q1세대 1주택 비과세의 4요건은 정확히 무엇인가요?
① 세대 전체가 1주택만 보유, ② 취득일~양도일 기준 2년 이상 보유, ③ 조정대상지역 취득 시 2년 이상 거주, ④ 양도가액 12억 이하의 4가지입니다. 12억 초과 시 초과분에 대해서만 양도세가 부과되며, 거주 요건은 조정지역 취득분에만 적용됩니다.
Q장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?
보유·거주 기간이 길수록 양도차익에서 공제됩니다. 1세대 1주택(거주 포함) 기준 3년 24% / 5년 40% / 10년 80%까지 공제되고, 일반 자산은 3년 6% / 5년 10% / 10년 20%까지 공제됩니다. 비과세가 어려운 경우에도 장기보유로 양도세를 크게 줄일 수 있습니다.
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