취득세 1~12%·재산세 0.1~0.4%·양도세 6~70% — 취득·보유·양도 3단계 부동산 세금 지도
부동산 세금은 취득(취득세 1~12%) → 보유(재산세 0.1~0.4% + 종부세 0.5~5%) → 양도(양도세 6~45% + 단기·다주택 중과) 3단계 구조입니다. 핵심 절세 포인트는 ① 취득 단계 = 생애최초 12억 이하 200만 한도 감면 + 신혼·다자녀 감면 + 조정대상지역 여부 / ② 보유 단계 = 1세대1주택 종부세 공제 한도 12억 + 고령자공제(최대 40%)·장기보유공제(최대 50%) 중복 시 최대 80% / ③ 양도 단계 = 1세대1주택 12억까지 비과세 (2년 보유 + 조정지역 2년 거주) + 일시적 2주택 (3년 내 종전 양도) + 12억 초과분만 안분 과세 + 장기보유특별공제 최대 80% (1세대1주택 보유·거주 각각 가산). 세금 액수가 큰 만큼 한 번의 실수가 수천만 원 차이를 만듭니다.
핵심 정리
- 취득세율 (주택): 1주택 6억 이하 1% / 6~9억 1~3% / 9억+ 3% / 2주택 8%(조정)·1~3%(비조정) / 3주택 12%·8% / 4주택+ 12% / 법인 12% (+ 농특세·지방교육세)
- 취득세 감면: 생애최초 12억 이하 200만 한도 / 신혼부부 50% / 다자녀(3명+, 140㎡ 이하) 감면
- 재산세 (매년 6.1 기준 / 7월·9월 절반씩): 6천만 0.1% / 6천~1.5억 0.15% / 1.5~3억 0.25% / 3억+ 0.4% (과세표준 = 공시가격 × 60%)
- 종부세 (주택분 일반): 공시가 9억(1세대1주택 12억) 초과 부과 / 0.5~5% 누진 / 고령자공제 최대 40% + 장기보유공제 최대 50% 중복 시 최대 80%
- 양도세 일반세율: 1,400만 6% / 1,400~5,000만 15%(누진공제 126만) / 5,000~8,800만 24%(576만) / 8,800만~1.5억 35%(1,544만) / 1.5~3억 38%(1,994만) / 3~5억 40%(2,594만) / 5~10억 42%(3,594만) / 10억+ 45%(6,594만)
- 중과세율: 1년 미만 70%(주택)·50%(토지) / 1~2년 60%(주택) / 조정지역 2주택 +20%p / 3주택+ +30%p (한시 중단)
- 1세대1주택 비과세: 1세대 + 1주택 + 2년 보유(조정지역 2년 거주 추가) + 양도가 12억 이하 → 전액 비과세 / 12억 초과는 (양도가-12억)/양도가 비율로 안분 과세
실무 체크리스트
- 취득 60일 이내 신고·납부 — 도과 시 신고불성실 가산세 20% + 납부지연 가산세
- 일시적 2주택 비과세 카운트다운: 종전주택 1년+ 후 신규 취득 + 3년 내 종전 양도 (조정→조정 시 신규 전입 + 2년 내 종전 양도)
- 필요경비 영수증 5년 보관 — 취득 부대비용·중개수수료·인테리어·법무사 수수료 등 양도 시 차감
- 양도일 속한 달 말일 + 2개월 내 신고 (예: 3.15 양도 → 5.31 신고)
- 1세대1주택 + 장기보유 시 보유·거주기간 별도 계산 — 보유 10년+ 거주 10년 시 80% 공제로 양도세 거의 0원 가능
자주 묻는 질문
Q1세대1주택 비과세 요건은 정확히 무엇인가요?
1세대 + 국내 1주택 보유 + 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가) + 양도가 12억 이하 → 전액 비과세. 12억 초과는 (양도가-12억)/양도가 비율로 안분해 초과분에만 과세.
Q양도세 신고 기한은 언제인가요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내. 3월 15일 양도 → 5월 31일까지 신고·납부. 도과 시 무신고 가산세 20% + 납부지연 가산세.
Q장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?
3년 이상 보유 시 양도차익에서 일정 비율 공제됩니다. 일반 토지·건물은 연 2%(최대 30%, 15년+), 1세대1주택은 보유 + 거주기간 각각 가산되어 최대 80% (보유 10년 40% + 거주 10년 40%).
Q다주택자 양도세 중과는 현재 어떻게 되어 있나요?
조정대상지역 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택+ +30%p 중과 원칙이지만, 2024년 이후 한시 배제 중입니다. 단, 종료 시점에 따라 매도 타이밍이 달라지므로 시리즈 [양도세 중과 시리즈]도 함께 확인.
Q취득가액을 모르면 어떻게 계산하나요?
환산취득가액 = 양도가액 × (취득 당시 기준시가 / 양도 당시 기준시가)로 추정합니다. 다만 환산은 보통 실제 취득가보다 불리하게 잡혀 양도세가 늘어나니, 취득 당시 매매계약서·등기서류·법무사 수수료 영수증을 5년 이상 보관하는 게 정답입니다.
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