21억 부동산 매매가 사실은 '증여'였다 — 감사원이 짚은 22건 817억 사례
감사원이 2026년 4월 본청 정기감사에서 "부모-자식 간 양도거래 22건 817억원이 사실상 증여"라고 짚었습니다. 매매계약서·자금이체 내역만 형식적으로 갖춘 거래가, 경제적 합리성 기준으로 보면 모두 위장 양도였다는 지적입니다. 국세청은 감사 결과를 받아들였고, 부과제척기간 내 거래는 재과세 가능성이 열렸습니다. 부모-자식 부동산 매매를 한 분은 자금흐름과 후속 사용 관계를 다시 점검할 시점입니다.
핵심 정리
- 「상증세법」 제44조 — 직계존비속 양도는 증여로 추정 (대가 지급 명백히 입증해야 추정 배제)
- 21억 매매 사례: 계약금 = 기존 대여금 갈음, 잔금 = 부친 융자 인수, 직후 12억 전세계약 — 표면 양도, 실질 증여
- 감사원 통보 후 재검토 22건 진행 + NTIS 부채사후관리에 "위장 부채" 검토 항목 추가
- 이미 양도로 신고 끝난 거래도 부과제척기간 내라면 재과세 가능 — 자금흐름 점검 시급
실무 체크리스트
- 부모-자식 매매 후 양도자가 같은 부동산에 거주(전세·월세) 중인지 확인
- 매매대금 중 양도자→양수자로 흘러간 자금(가지급금·배당·대여) 추적
- 양수자의 자금 출처가 양도자와 무관한 자력인지 입증 자료 준비
- 부채(대여금) 약정이 시중금리 이상이고 실제 이자 지급 내역이 있는지 확인
자주 묻는 질문
Q부모-자식 매매가 모두 의심받나요?
아닙니다. 양수자가 자력으로 자금을 마련했고(대출·기존 자산 매각 등), 시장가 수준의 매매대금이 실제 이체되었으며, 매매 후 양도자가 거주하지 않는 경우는 정상 양도로 인정됩니다. 핵심은 "제3자 간 거래라면 어땠을까"라는 객관성입니다.
Q이미 양도로 신고했는데 재과세 위험이 있다면?
부과제척기간(보통 10년) 내라면 재과세 가능합니다. 자금흐름·후속 사용 관계를 점검해 위험이 있다면 자진 수정신고(증여로 변경)가 가산세 부담을 크게 줄입니다.
Q가족 간 부동산 거래는 차라리 처음부터 증여가 안전한가요?
자산 규모, 가족 구성, 자녀의 자금 여력, 시간축에 따라 답이 다릅니다. 자녀가 자력 마련 가능하면 양도가, 그렇지 않으면 증여(공제 활용) 또는 부담부증여가 유리할 수 있습니다. 거래 설계 단계에서 시뮬레이션 필수입니다.
Q차용증을 쓰면 안전한가요?
차용증만으로는 부족합니다. 시중금리 수준의 이자 약정 + 실제 이자 지급 내역 + 원금 분할 상환이 함께 있어야 합니다. 무이자 또는 시중금리 이하면 그 차액이 증여로 추정될 수 있습니다.
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